Korteriühistu majanduskava järgi võib kõik tunduda korras. Aasta jooksul kogutakse remondifondi piisavalt raha, et planeeritud töö ära teha. Töö maksumus on kavasse arvestatud ja vajalik summa aasta peale justkui olemas.
Aga kui töö eest tuleb tasuda näiteks septembris, on juhatuse jaoks oluline teada, kas vajalik raha on olemas septembris, mitte alles aasta lõpuks.
See on üks koht, kus majanduskava võib olla aasta vaates tasakaalus, kuid mitte anda juhatusele veel piisavat pilti sellest, kas plaan on ka tegelikult teostatav.
Majanduskava on sisuliselt korteriühistu eelarve
Kõige lihtsamalt öeldes on korteriühistu majanduskava järgmise majandusaasta eelarve ja tegevuste rahaline plaan. Seal pannakse paika, milliseid tulusid ja kulusid kavandatakse, milliseid töid soovitakse teha ning milliseid makseid korteriomanikelt selleks kogutakse.
Majanduskava koostamisele seab nõuded ka korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Seaduse järgi koostab majanduskava juhatus ja selle kehtestab üldkoosolek. Majanduskava peab sisaldama muu hulgas ülevaadet ühistu kavandatavatest tuludest ja kuludest, korteriomanike kohustuste jaotusest ning reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurusest.
Seadus ei nõua, et majanduskava oleks detailne rahavoogude prognoos. Juhatuse jaoks on aga oluline vaadata kaugemale sellest, kas aasta tulud ja kulud omavahel kokku lähevad. Kui aasta jooksul selgub, et majanduskava ei taga kavandatud mahus valitsemist või korteriühistu püsivat maksevõimelisust, näeb seadus ette uue majanduskava koostamise.
Hea majanduskava põhjal peab seetõttu olema võimalik hinnata ka seda, kas kavandatud tegevuste tegemiseks on vajalik raha õigel ajal olemas.
Majanduskava ei pea olema apteekri täpsusega
See ei tähenda, et juhatus peaks aasta alguses suutma iga laekumist ja väljaminekut euro ning kuupäeva täpsusega ette näha.
Majanduskava on plaan ja tegelik elu erineb sellest paratamatult. Mõni töö võib nihkuda, selle tegelik maksumus muutuda, arve saabuda arvatust varem või hiljem ning ka raha laekumine ei pruugi kuude lõikes täpselt plaanile vastata.
Oluline on täpsuse asemel piisavalt realistlik pilt.
Kui korteriühistu plaanib näiteks suuremat remonditööd, peab juhatusel olema mõistlik arusaam, millal selle eest tuleb tasuda ja millise raha arvelt seda tehakse. Mõnesaja euro suurune erinevus kavandatud ja tegeliku summa vahel ei muuda tavaliselt plaani olemust. Oluline on aga mõista, et majanduskava järgi ei peagi kogu vajalik raha töö kavandamise hetkel veel olemas olema. Raha võib laekuda järk-järgult aasta jooksul. Probleem tekib siis, kui töö eest tuleb tasuda enne, kui selleks vajalik summa on tegelikult laekunud või muul viisil tagatud.
Remondifondi puhul ei piisa ainult aasta jooksul kogutava summa vaatamisest
Korteriühistu remondifondi puhul on lihtne vaadata, kui palju raha aasta jooksul kogutakse, ning võrrelda seda kavandatud tööde maksumusega. Juhatuse jaoks on aga oluline näha tervikut.
Oletame, et aasta alguses on remondifondis 15 000 eurot ja aasta jooksul plaanitakse koguda veel 20 000 eurot. Kavandatud remont maksab 30 000 eurot. Aasta tervikuna vaadates tundub raha olevat piisavalt ning aasta lõpuks jääks isegi 5 000 eurot alles.
Kui 30 000 euro suurune töö tehakse aga kevadel, ei ole suurem osa aasta jooksul kogutavast 20 000 eurost selleks ajaks veel laekunud. Aasta peale kokku toimiv plaan ei pruugi seega toimida hetkel, mil töö eest tuleb tegelikult tasuda.
Sellepärast peaks juhatus suuremate tööde kavandamisel nägema vähemalt põhiloogikat: kui palju remondifondi raha on perioodi alguses olemas, kui palju seda juurde kogutakse, millal suuremad tööd tehakse ning kui palju raha pärast neid alles jääb.
Arvestada tuleb ka sellega, et kogu remondifondis olev raha ei pruugi olla mõistlik ette ära planeerida. Kui ühistu soovib osa remondifondist hoida ootamatute tööde puhvrina, ei saa sama raha samal ajal käsitleda planeeritud tööde rahastamiseks vabalt kasutatavana.
Seda puhvrit ei tohiks segamini ajada reservkapitaliga. Reservkapital on seaduses eraldi reguleeritud ning remondifond ja reservkapital on erineva tähendusega.
Planeeritud kogumine ei ole sama mis laekunud raha
Majanduskavas saab planeerida, kui palju korteriomanikelt aasta jooksul kogutakse. See ei tähenda siiski automaatselt, et kogu planeeritud summa on ühistu pangakontole ka laekunud.
See ei tähenda, et korteriomanikud jätaksid oma kohustusi üldjuhul meelega täitmata. Enamasti on maksmata summad seotud ajutiste probleemide, vaidluste või muude põhjustega. Majanduskava koostamisel ei ole seetõttu vaja hakata prognoosima iga korteriomaniku võimalikku maksekäitumist ega eeldada, et kõik planeeritud laekumised jäävad tulemata.
Küll aga tasub hinnata, milline on ühistu tegelik pilt. Kui ühistus on märkimisväärseid või pikema aja jooksul kogunenud võlgnevusi, võivad need mõjutada kavandatud tööde rahastamist. Majanduskava järgi võib remondiks vajalik summa olla kogutud, kuid kui osa omanikele esitatud nõuetest on tasumata, võib ühistul olla tegelikult kasutada vähem raha.
Samas võib selliseid ajutisi erinevusi aidata tasakaalustada reservkapital või muu ühistu rahaline puhver. Sellepärast ei ole vaja võlgnevuste pärast majanduskava koostamisel üleliia keeruliseks minna. Piisab, kui juhatus annab hinnangu, kas tegelik laekumiste olukord võib mõjutada suurema töö tegemise aega või selle eest tasumise korraldust.
Seetõttu on oluline eristada planeeritud kogumist ja tegelikult laekunud raha.
Korteriühistu raamatupidamine ja majanduskava peavad olema omavahel seostatavad
Majanduskava vaatab ette, korteriühistu raamatupidamine kajastab seda, mis tegelikult toimus. Seetõttu ei saa ega peagi nende summad või read üks ühele kattuma.
Küll aga peaks nende vahel olema piisav seos.
Kui majanduskava on üles ehitatud ühe loogika järgi, kuid raamatupidamisest saadav info täiesti teise järgi, võib juhatusel hiljem olla keeruline aru saada, kuidas tegelik majandamine kavandatuga suhestub.
See muutub eriti oluliseks siis, kui juhatus tahab aru saada remondifondi kasutamisest. Kui majanduskavas on näha remondiks kavandatud kogumine ja tööd, peaks korteriühistu raamatupidamine võimaldama hiljem mõistlikult aru saada, kui palju raha tegelikult koguti ja milleks seda kasutati.
See ei tähenda, et igas korteriühistus tuleks iga kuu koostada põhjalik plaani ja tegeliku tulemuse analüüs. Väiksemas ühistus ei pruugi selleks vajadust olla. Majanduskava ja raamatupidamise ülesehitus peaks aga võimaldama juhatusel vajaduse korral kavandatut ja tegelikult toimunut võrrelda.
Tavapärane majandamine ja remondifond peaksid olema juhatusele arusaadavalt eristatavad
Korteriühistu tavapärasel majandamisel on oma jooksvad tulud ja kulud. Remondifondi kogutakse raha remonditööde tegemiseks. Juhatuse vaatest on oluline, et need ei muutuks majanduskavas üheks raskesti jälgitavaks rahaliseks tervikuks.
Kõigile korteriühistutele ei ole selleks vaja ühesugust majanduskava vormi. Oluline on, et juhatus saaks aru, millise raha arvelt milliseid tegevusi rahastatakse.
Remondifondi puhul peaks olema võimalik jälgida lihtsat loogikat: kui palju raha oli olemas, kui palju seda juurde kogutakse, milleks seda kasutatakse, kui palju soovitakse vajadusel ootamatuteks töödeks säilitada ja mis pärast kavandatud töid alles jääb.
Kui ühistul on renoveerimiseks võetud laen, tuleb arvestada ka selle mõjuga. Konkreetne käsitlus sõltub laenu eesmärgist ja ühistu majanduskava ülesehitusest. Oluline on, et juhatus saaks aru, millised vahendid on tööde tegemiseks kasutada ning millised kohustused nende rahastamisega kaasnevad.
Hea majanduskava aitab hinnata, kas plaan on päriselt teostatav
Majanduskava väärtus ei seisne selles, kui detailseks seda on võimalik teha. Liiga keeruline majanduskava võib juhatuse jaoks olla sama vähe kasulik kui liiga üldine.
Juhatus peab saama sellest aru, mida ühistu plaanib teha, kui palju selleks raha vajatakse ja millise raha arvelt tegevusi rahastatakse. Suuremate tööde puhul lisandub veel üks küsimus: kas vajalik raha on olemas siis, kui seda tegelikult vaja läheb?
Selle hindamiseks ei ole vaja keerulist finantsmudelit ega apteekri täpsust. Vaja on piisavalt realistlikku pilti raha liikumisest ja suurematest kohustustest.
Hea korteriühistu majanduskava ei näita juhatusele ainult seda, mida ühistu plaanib teha ja kui palju see aasta jooksul maksab. Selle põhjal peab olema võimalik hinnata ka seda, kas kavandatud tegevuste tegemiseks on vajalik raha õigel ajal olemas.